Kiista vanhan Teboil-huoltamon kohtalosta Kokkolassa hakee ratkaisua maaoikeudesta. Oikeudenkäynnistä on tulossa ennakkotapaus, sanoo maankäyttö- ja kiinteistöoikeuden professori Martti Häkkänen.
Rakennussuojelua koskevia korvausasioita on käsitelty oikeusasteissa harvoin.
Kyseessä on Kokkolan keskustassa sijaitsevan, Kalle Karnelan suunnitteleman Teboil-huoltamon torso. Toimintaa funkkistyylisessä rakennuksessa oli 1990-luvun puoliväliin saakka.
Kaksi paikallista osti kiinteistön vuonna 2022, ja siitä saakka rakennuksesta on väännetty kättä kaupungin kanssa.
Toinen omistajista, Esa Herlevi, asettelee sanansa varoen.
– Toisaalta vähän harmittaa, mutta toisaalta ei. Nyt haetaan maaomaisuuden suojalle ennakkotapauksen kaltaista ratkaisua. Jos tonttiaan ei saa eikä voi käyttää kuten haluaa, se on omaisuuden suojaan puuttumista, sanoo Herlevi.
Omaisuuden suojasta väännetään oikeudessa
Maankäyttö- ja kiinteistöoikeuden professori Martti Häkkänen Turun yliopistosta on tutustunut Ylen pyynnöstä Kokkolan vanhan Teboilin tapaukseen, mutta puhuu asiasta yleisellä tasolla.
– Ymmärtääkseni kysymys on korvausvelvollisuuden olemassaolosta ja siitä, voidaanko kunnalla katsoa olevan korvaamisen ohella tai sijaan velvollisuus kiinteistön lunastamiseen. Toisaalta kyse on korvauksen määrästä.
Häkkänen pitää kaupungille määrättyä 10 000 euron korvaussummaa yleisesti ottaen varsin maltillisena, jos ajatellaan, että summalla olisi tarkoitus kompensoida rakennuksen korjaamisesta ja ylläpidosta aiheutuvia tulevaisuuden menetyksiä suojelun edellyttämällä tavalla.
Silloin kun korvausvelvollisuuden katsotaan olevan olemassa, korvauksen tulee kattaa kaikki rakennussuojelusta rakennuksen käytölle aiheutuvat haitat ja vahingot.
– Näitä ovat esimerkiksi rakennuksen kunnostamisesta ja ylläpidosta aiheutuvat kustannukset.
Kustannusten arviointi ei kuitenkaan ole yksiselitteistä. Jos kunnalla katsottaisiin olevan velvollisuus lunastamiseen, korvaus koskisi myös maapohjan arvoa. Mahdollisella kaavamuutoksella voisi olla suurikin vaikutus.
Jos lunastustoimikunnan päätös pysyisi voimassa kaikissa oikeusasteissa, sen voidaan sanoa osaltaan selkeyttävän ainakin sitä, milloin korvauskynnys voi ylittyä kaavaan perustuvassa rakennussuojelussa.
– Tässä tapauksessa korvauskynnyksen on ainakin katsottu ylittyneen. Sen sijaan korvauksen määrän osalta on vaikea sanoa, mikä tämän ennakkopäätöksen arvo tulisi olemaan, sanoo Martti Häkkänen.
Rakennussuojelu ja korvaukset oikeudessa
Häkkäsen mukaan rakennussuojelua koskevia korvausasioita on käsitelty oikeusasteissa harvoin. Yksittäiset ratkaisut ovat koskeneet rakennussuojelulain soveltamista.
– Nyt käsillä olevaa maankäyttö- ja rakennuslain mukaiseen kaavaan perustuvaa suojeluasiaa ei aivan vastaavan kysymyksenasettelun valossa ole käsitelty korkeimmassa oikeudessa.
Omistajat ovat Esa Herlevin mukaan valmiita katsomaan asian loppuun asti.
Tapaukset, joissa korvausasioita on jouduttu arvioimaan rakennusperintölain tai maankäyttö- ja rakennuslain nojalla ovat viime aikoina lisääntyneet.
– Rajanveto eri säännösten välillä sekä korvaussääntelyn tulkinta itsessään voi olla erittäin hankalaa, eikä selventävää oikeuskäytäntöä ole käytännössä juuri lainkaan, sanoo Martti Häkkänen.
Ennakkopäätöksen keskeisin osuus on korvauksen suuruus. Osapuolet voivat esittää erilaisia näkemyksiä.
– Onko aiheutunut tappio siitä, että kohdetta ei voinut kehittää kerrostalotontiksi vai ottiko ostajat harkitun riskin ja summa määritellään sen mukaan?
Häkkäsen mielestä sotku on käsittämätön ja sitä voidaan tarkastella yleisemmältäkin kannalta.
– Voidaan perustellusti kysyä, onko lopputulos kovin toivottava, jos prosessin lopputulemana tontti ja sillä oleva rakennus jää epäselvään välitilaan määräämättömäksi ajaksi.
Tämä vaara on, jos omistus jää yksityiselle, eikä tällä ole mahdollisuutta korjata tai kehittää kiinteistöä suojelun puitteissa.
– Kun aika vierii, rakennus rapistuu. Jossain vaiheessa tullaan kuitenkin siihen tulokseen, että suojelun purkaminen esimerkiksi kaavamuutoksella tulee ajankohtaiseksi.
